太原市2017年9月房地產市場月報
原標題：太原市2017年9月房地產市場月報
一、政策動態
關於控制二手住房短期交易轉讓的通知
為認真貫徹落實黨中央、國務院關於促進房地產市場平穩健康發展的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，規范房地產市場秩序，抑制房地產泡沫，維護消費者合法權益，遏制住房炒買炒賣，現將控制二手住房短期交易轉讓有關事項通知如下：
一、本通知印發之日起，市轄城六區新購住房取得《不動產權證》或《房屋所有權證》的，自取得《不動產權證》或《房屋所有權證》之日起滿2年方可交易轉讓。
二、拆遷安置房上市首次交易，以及繼承、離婚分割、直系親屬間贈與和轉讓不受此項規定限制。
三、建立二手房短期交易轉讓審查機制，對取得《不動產權證》或《房屋所有權證》未滿2年、但因債務糾紛等特殊原因確需交易轉讓的，經審查同意後方可交易轉讓。
更新公租房檔案室 完善公租房檔案
為進一步做好公共租賃住房的動態管理，細化完善、建立健全一戶一檔，達到紙質檔案與電子檔案同步建立的檔案管理工作目標。公租房保障中心根據《住房保障檔案管理辦法》的要求，通過政府采購完善更新瞭檔案室設施設備,集中對公共租賃住房檔案進行瞭整理，完成紙質一戶一檔的明細。集中整理瞭各項檔案、資料，將2013年以來的各種檔案資料重新進行瞭核對、細化、分類、歸檔，並細化瞭目錄明細，使檔案資料細化分類、存放有序、查閱方便。集中整理瞭賬冊，完善瞭已管理的西華苑小區、麗澤苑小區、泰和苑小區、龍康新苑小區共574戶《公共租賃住房實物配租房屋租賃管理登記簿》電子檔案的登記。通過對檔案資料的整理和電子檔案的登記，使公共租賃住房檔案管理做到瞭科學整理、安全保管、有效利用。
小產權房不得借不動產登記“洗白”
針對分散登記形成的歷史遺留問題，國土資源部與住房城鄉建設部近日發出通知，要求各地依法妥善處理，為不動產權利人排憂解難，但不允許所謂小產權房借此合法化。
隨著城鄉不動產實施統一登記，房、地分散登記時期形成的歷史遺留問題不時出現，如土地權屬來源合法但原開發建設單位未及時申請辦理國有土地使用權初始登記，房屋建設單位在國有建設用地開發中存在用地手續不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關稅費等情形而未辦理國有土地使用權登記等等，從而使購房人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產轉移登記時，可能面臨“開發商沒瞭”“土地信息資料不見瞭”“原開發企業破產瞭”“開發商沒有補齊土地出讓金”“手續不全”等一系列問題困擾。為此，兩部門要求不動產登記機構和房屋交易管理部門加強配合，共同協商，推動地方政府依法合規分類妥善處理，及時為群眾解決問題，但要防止小產權房通過不動產登記合法化。
為進一步解決不動產登記“中梗阻”問題，切實便民利民，兩部門要求房屋交易與不動產登記機構分設的地方，兩部門進駐同一個服務大廳，設置同一個受理窗口，實現房屋交易與不動產登記有效銜接，一個窗口受理。涉及交易需辦理事項，一般交易業務3個工作日內辦結，較為復雜的5個工作日內辦結。凡是能夠通過網上辦理的房屋交易和不動產登記事項，不得要求當事人到現場辦理。
晉陽湖西岸要變身商業中心
為推動晉陽湖西岸的城市更新和生態修復，近日，市規劃部門對西岸多個區域的規劃方案進行調整，今後這裡將建成商業中心，並配建大量的教育、公園綠地、停車場等基礎服務設施。
其中一個區域的規劃范圍是太化工業遺址公園以南，東起晉祠路，南至南環高速，西起西環高速，北至規劃龍城大街西街，總面積約3.69平方公裡。本次主要對用地性質、道路建設、配套設施等進行調整。今後，沿南環高速一帶均為生態綠地，區域中心有兩塊教育科研用地，周圍三面有大面積商業設施，西北和東南區域為住宅區，幼兒園、小學、中學、公園、停車場等配套設施一應俱全。
同時，太原市還發佈瞭晉陽湖西岸（集中安置區）的修編方案，規劃范圍是北起南中環以北區域，南至龍城大街西街，西起西環高速，東至晉祠路，總面積4.37平方公裡。上述區域規劃中最大的亮點是將新建一大批教育設施，包括幼兒園13所、小學5所，中學4所，小學中學相鄰。另外，還規劃瞭兩處商業設施，一處緊鄰南中環街，另一處集中於區域中央的廣場東側。
完善長風商務區路網 吳傢堡北街將實施改造
太原市將對晉源區吳傢堡北街實施綜合改造，改造後，不僅方便沿線居民的出入，還將成為長風商務區西側的一條東西向次幹路，對完善長風商務區的路網系統，非常有利。
太原市正在進行大規模的城市建設，隨著城中村改造、晉陽湖公園、南中環街、新晉祠路等項目的建設，逐步改善瞭該區域的交通環境，進一步加快瞭城市化進程。吳傢堡北街作為長風商務區西側的一條東西向規劃次幹路，道路兩側早已是高層小區，周邊居民出行需求較大，吳傢堡北街改造後，將有效改善當地群眾的出行條件。
太原植物園基建工程全面展開
9月15日，太原植物園晉源段16.9萬平方米拆遷任務完成，基建工程全面展開。
太原植物園是由上海綠地集團和太原市政府、太原市園林局合作的一個PPP項目，是太原市在園林綠化領域首次啟用PPP公私合營的建設開發模式。項目位於西山一脈的太山腳下，北鄰蒙山大佛景區，西依著名的太山景區，南連太古公路，東臨晉祠路。占地面積約2700多畝，相當於3個迎澤公園，總投資21.7億元。
目前，60臺大型機械設備已陸續進場，現場的基礎工程、土地平整工作已經全面展開。
楊傢堡南片區要建多棟超高層
9月18日，省城小店區召開楊傢堡南片區連片改造項目恒大業主見面會，由恒大地產集團山西公司和平陽路街辦相關負責人美國商標類別，向改造片區居民介紹將在此新建的“恒大城市之光”項目，並承諾為居民打造舒適宜居的民生住宅，用以回遷安置的多棟30層以上超高層，計劃再創長風親賢新地標。本次改造范圍為平陽路以西，濱河路以東，長風街以南，濱東花園北圍墻、楊傢堡小區南圍墻、國瑞苑北圍墻以北，拆遷後回遷安置和開發建設用地260餘畝。
該項目是集回遷安置住宅、改善型住宅、5A級寫字樓、高端酒店式公寓、休閑購物中心、社區配套商業為一體的新型城市住宅和商業綜合體，並首次引入150米超高層寫字樓和公寓，試圖打造成為城市高端綜合體。本次回遷安置住宅作為“恒大城市之光”的重要組成部分，同時，該項目還將引入知名小學、幼兒園等優質教育資源。
晉陽湖化肥廠用地修編 集商業、住宅、公園於一體
2019年，太原市將舉辦第二屆全國青運會，位於晉陽湖東岸的山西體育中心作為青運會主場館，將迎接一場全國矚目的體育盛會。緊鄰晉陽湖西岸的太原化肥廠成為人們關註的焦點。
從規劃方案中獲悉，化肥廠用地已經修編為二類住宅、商業、以及公園綠地，並配套兩所幼托、一所小學、兩所中學以及停車廠等配套設施，在地塊正中央部分，為文化設施用地。
值得一提的是，化肥廠工業遺址保存完好，是世界上唯一一個將廠房、設備等整體完整保存的廢舊化工廠。此次化肥廠修編，共涉及3.69平方公裡，約5535畝。化肥廠總占地面積約2600畝，內部建築面積20萬平方米，走廊管線2.7公裡。這裡始建於1958年，是我國“一五”期間由前蘇聯援建的吉、蘭、太三大化工基地之一，曾為我國化學工業及農業發展建設做出瞭巨大貢獻。
二、太原房地產市場資訊
開城路、紅溝路建設工程
從太原市城鄉規劃局獲悉，太原市開城路、紅溝路建設工程正在公示，其中，開城路建設全長約3.7公裡，最寬處雙向八車道，紅溝路建設全長約185米，設計為雙向四車道。
開城路北起西外環路，南至玉門河，全長約3.7公裡，部分東西向路段寬為50米，雙向八車道；其餘路段寬為40米，雙向六車道。開城路為城市主幹路，設計車速50公裡/小時。工程主要包括道路改造、綠化，排水、供熱管網敷設及其他配套管網建設等。
紅溝路南起玉門河快速路北岸，北至規劃玉門河街，長約185米，規劃紅線寬30米，設計速度30公裡/小時，雙向四車道。紅溝路道路等級為城市次幹路，建設內容包括道路、排水、交通工程，管線綜合及其他配套設施等。
省城虎峪河改造預計11月底完工
9月1日，省城虎峪河道路快速化改造工程西中環段，南北兩側下穿通道修建工地上，多臺大型機械正在合力工作。虎峪河道路快速化改造，西起白傢莊路，東至濱河西路，全長8.56公裡，預計11月底可完工。屆時，萬柏林區將新添一條東西向快速化道路。
太原地鐵3號開始勘察施工 年內有望全面開工
備受矚目的太原地鐵3號線終於開始進行前期探勘施工，年內有望全面開工，屆時太原地鐵將初步覆蓋全市，未來將與地鐵2號線實現換乘。目前，沿和平路、南中環街、晉陽街等道路，地鐵3號線25座車站地質勘察已經陸續開始。
地鐵3號線工程北起柴村，途經和平路轉入南中環街，過汾河後經晉陽街接入太原南站至東峰村，線路全長約30.523公裡，共設25座車站，其中換乘站9座，全線均為地下線；總投資約243億元。
太原西山國傢礦山公園
9月28日上午，萬柏林區的白傢莊村啟動整村拆除，標志著太原西山國傢礦山公園開建，開始前期的拆遷。據悉，太原西山國傢礦山公園位於西山煤電白傢莊礦及周邊，為全國唯一地處省會城市的國傢級礦山公園。白傢莊村完成整村拆除後，擬在村舊址上，打造與西山國傢礦山公園配套，具有鄉村建築特色，且極具觀賞性的建築群落。
萬柏林區：今年將新建3個小遊園
9月4日，從園林部門瞭解到，萬柏林區將新建杏林帶狀遊園、神堂溝神泉路遊園、峪園等3個小遊園，預計年內建成。
杏林帶狀遊園西臨普國路，東至西苑南路，南至南內環西街，北臨西華苑小區，形狀成帶狀，因其中有成片的杏樹林而得名。遊園占地總面積達9621平方米，其中綠化面積6800多平方米。
神堂溝神泉路遊園位於神堂溝神泉路北側，面積8700多平方米，綠化面積6000多平方米。遊園將一改“標準化”園路，采用不同形狀的磚石鋪路。其中，設計一座造型別致的廊架，頂棚雕刻為鏤空狀。
我市又有11條道路將實施改造
按照太原市年內消除黑臭水體的目標要求，將對三個區域的11條道路實施改造，完工後，地下管網實現雨污分流，道路通行能力將增強，且有效改善區域環境質量。
城南退水渠周邊：改造4條道路，分別為文源一條、文源二條、文源三條和新澤巷。
小店塢城片區：改造2條道路，分別為軍民路和八一路。
南沙河流域東段：改造5條道路，分別為郝傢溝街、朝陽街北二巷、新開路北段、新開路南段和紅溝中街。
西機路將建成雙向六車道
為瞭完善萬柏林區的路網系統，太原市將對西機路實施改造。西機路位於萬柏林區，西環高速西側，南側為新建的西外環大街與西機路段，北側為新建上莊街，該區域目前沒有道路。按照新公示的規劃方案，此次西機路的建設起點是西外環大街，終點是上莊街，全長2.4公裡。道路規劃紅線寬50米，中間21米寬機動車道，雙向六車道，道路兩側各是2.5米寬的綠化分隔帶、3.5米寬非機動車道、3.5米寬人行道以及5米寬的綠化帶。
太原北澗河快速路改造收尾 預計11月底完工
9月20日，太原市北澗河快速路工程建設正緊張有序進行中，北澗河兩側快速路路基雛形已現。該工程是省城九水繞龍城整體工程之一，據施工人員介紹，目前，快速路改造進入路基連接收尾階段，整體工程預計11月底完工。
三、太原市房地產市場分析
（一）土地市場
1、土地出讓與成交情況
本月，全市累計成交各類用地7宗，共計15.20萬平方米，環比下跌81.24%，同比下跌62.83%。其中，成交住宅用地5宗，建築用地面積14.20萬平方米；成交商辦用地2宗，建築用地面積1.00萬平方米。從2016年9月開始到2017年9月太原市土地成交面積變化如圖1所示，土地市場波動較大。
圖1 2016年9月-2017年9月太原土地成交面積
土地成交總額方面，2017年9月，全市累計土地出讓金13.34億元，環比下跌71.94%，同比下跌73.48%。
2、熱點土地解讀
2017年9月份土地成交市場低迷。9月份成交的7宗地中，2宗地位於小店區，1宗位於迎澤區，2宗地位於尖草坪區，2宗地位於萬柏林區。其中，成交總價最高、土地面積最大的地塊為萬柏林區用地編號為HGZ-1760號用地，是一宗綜合用地，建設用地面積為9.35萬平米，成交總價為4.96億元；成交樓面地價最高的地塊為萬柏林區一宗綜合用地，用地編號SWG-1721，建設用地面積為1.62萬平米，成交總價為3.32億元，樓面地價為5850.64元/平米。
（二）新建商品住宅市場
1、市場供應
2017年9月份太原市共批準預售商品住房6876套，總面積為83.25萬平方米。本月太原樓市批準預售住宅量套數和面積較上月上升。2016年9月-2017年9月太原市新增商品住房面積變化見圖2。
圖2 2016年9月-2017年9月太原新增商品住房面積圖
2017年9月份太原市批準預售的商品住宅預售住宅總面積前五樓盤見下表1：
表1：太原市9月份批準預售住宅總面積前五樓盤
項目名稱
樓盤地址
預售住宅面積
預售住宅套數
太化·紫景天城項目A1—A8#樓
西中環路南段129號
16.28萬㎡
1293
遠大購物廣場·鳳璽灣（一期）南上莊城中村改造項目5#-11#樓
長風西街36號
14.29萬㎡
1066
晉源區義井逍邦（二期）城中村改造建設項目1#-7#樓及營銷中心
義井西街美國商標分類56號
13.66萬㎡
1414
萬科金域藍灣二期1#、2#、3#、4#樓
康興路26號
10.92萬㎡
678
太化·紫景天城項目A9、C2、C3、C4、C5#樓
西中環路南段
129號
4.58萬㎡
290
2、成交分析
9月份太原樓市環比量跌價增，一手住宅成交4058套，太原商品住宅銷售面積為50.58萬平方米，環比下降33.05%，同比下降18.14%；而樓市價格方面，2017年9月，太原商品住宅價格為8043元/平米，環比上漲0.83%，同比上漲4.04%。2016年9月至2017年9月太原一手住宅成交走勢如圖3所示。
圖3 2016年9月至2017年9月太原一手住宅成交走勢
從戶型面積來看，120（含）-140平方米面積段銷售套數占比最高，達21.54%，較上月下降5.65個百分點。其次為140(含)-180平方米面積段，占比為20.6%。
2017年9月份太原市成交886套90㎡以下的小戶型商品住房，總面積6.68萬平方米，占全市總成交量的13.21%，成交均價為7440元/平方米；90㎡-140㎡的改善型和140㎡以上的大戶型成交量占比分別為46.36%和40.43%，均價分別為7719元/平方米和8611元/平方米（見表2）。從面積結構分佈表中可明顯看出2017年9月以90-140平米的房型最為熱賣，140平方米以上成交套數次之。
表2 2017年9月太原市一手住宅成交面積結構分佈
面積區間
成交套數
成交面積(萬㎡)
成交均價(元/平方米)
90平方米以下
886
6.68
7440
90~140平方米
2024
23.45
7719
140平方米以上
1148
20.45
8611
從需求結構的價格段來看，單價8000(含)-10000元段銷售套數最多，為1171套，占比最高，較上月下降4.09個百分點，達28.86%。其次為7000(含)-8000元價格段，占比為22.62%。各價格段銷售套數占比結構圖如下圖4所示。
圖4 2017年9月太原價格段銷售套數占比結構圖
各樓盤成交量，2017年9月份太原市一手住宅成交套數前十名樓盤如表3所示，其中7個項目套均面積低於全市，8個項目套均總價低於全市。萬柏林區融創長風壹號項目以282套的銷售套數位居首位。綜合分析成交套數前十名的樓盤可以發現2017年9月份太原市一手住宅以中小戶型、中低套均總價熱銷。成交套數前十名的樓盤在萬柏林區、杏花嶺區、小店區、晉源區均有分佈。
表3 2017年9月太原市一手住宅成交套數前十名樓盤
序號
項目名稱
所在區域
銷售套數
成交均價(元/㎡)
1
融創長風壹號
萬柏林
282
10861
2
東潤國際新城
小店
254
8037
3
義井逍邦城中村改造建設項目
晉源
203
6762
4
當代MOMA沿湖城
晉源
199
7628
5
梧桐院
晉源
184
6510
6
陽光·攬勝
小店
184
8331
7
北堰村城中村改造項目
萬柏林
169
9008
8
國雅城
晉源
158
6343
9
太化時代花園
萬柏林
155
5236
10
首開花溪龍苑
杏花嶺
151
10138
2017年9月，太原住宅銷售金額前十名共成交18.57億元，其中6個項目套均總價低於全市，6個項目套均面積低於全市。萬柏林區融創長風壹號以4.22億元的銷售金額位居首位。
表4 2017年9月太原市一手住宅成交金額前十名樓盤
序號
項目名稱
銷售面積(萬㎡)
成交均價(元/㎡)
銷售總額(億元)
1
融創長風壹號
3.89
10861
4.22
2
首開花溪龍苑
2.19
10138
2.22
3
陽光·攬勝
2.17
8331
1.81
4
當代MOMA沿湖城
2.33
7628
1.78
5
東潤國際新城
2.18
8037
1.75
6
怡佳·天一城
1.63
9275
1.51
7
梧桐院
2.18
6510
1.42
8
北堰村城中村改造項目
1.57
美國商標申請費用 9008
1.42
9
義井逍邦城中村改造建設項目
2.04
6762
1.38
10
拉菲香榭
1.27
8423
1.07
本月住宅成交套數排名第一和成交金額排名第一的為萬柏林的“融創長風壹號”。融創長風壹號項目位於萬柏林區長風西街與千峰南路交匯處西北角往北500米，地處長風人文生態居住區，緊鄰長風商務區、長風親賢商圈、和平公園等城市頂級配套。小區占地約140畝，總建築面積約36.6萬平方米。
（三）存量房價格指數
根據VISS系統對全市六大城區中2867個存量住宅小區的監測，2017年10月份存量住宅均價為7964元/平方米，環比增長3.20%。
2017年10月，全市六大城區中存量住宅均價最高的是迎澤區，監測均價為8427元/平方米，環比上漲1.08%；其次是小店區，監測均價為8199元/平方米，環比上漲5.47%；杏花嶺區，監測均價為7633元/平方米，環比上漲3.30%；萬柏林區，監測均價為7540元/平方米，環比上漲4.43%；晉源區，監測均價為7353元/平方米，環比上漲3.23%；尖草坪區，監測均價為6330元/平方米，環比上漲0.96%；本月迎澤區、小店區、萬柏林區等六大城區監測均價均有所上漲，其中小店區上漲幅度最大，為5.47%。
（四）總結
從9月份太原樓盤銷售情況來看，太原樓市環比成交量下跌幅度較大，成交均價較上月小幅度增長。受8月份一手樓盤的需求與供給量基本持平的影響，上月一手樓盤成交活躍，帶動本月的供給量有所增加；但為瞭認真貫徹落實黨中央、國務院關於促進房地產市場平穩健康發展的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，規范房地產市場秩序，抑制房地產泡沫，維護消費者合法權益，遏制住房炒買炒賣，出臺新的政策，太原市轄城六區新購住房取得《不動產權證》或《房屋所有權證》的，自取得《不動產權證》或《房屋所有權證》之日起滿2年方可交易轉讓。本政策的實行，在一定程度上抑制瞭投資者的投機行為，影響瞭市場成交量。
目前，太原市商品房庫存量較大，2017年太原樓市的主基調仍為去庫存。
來源：聚信評估
責編：寶寶
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